解讀房地產(chǎn)"國五條"

　　2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了包括完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。3月1日，國務院辦公廳又發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控"國五條"細則也浮出水面。

　　2012年我國房產(chǎn)需求強勁，樓市火熱，價格止跌反彈，土地市場一、二線城市升溫明顯，再度出現(xiàn)"地王"。為遏制房價過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在即將換屆時再次強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控，出臺新"國五條"，為外界表明政府的房產(chǎn)調(diào)控決心和力度，同時成為新一屆政府繼續(xù)堅持從嚴調(diào)控政策的"指示燈"。
       點評:   
    “國五條”細則概述

　　從"國五條"細則的具體內(nèi)容來看，有以下方面值得關注：一是限購進一步升級，明確了統(tǒng)一限購的執(zhí)行標準；二是差別化成為信貸主旨；三是出售自有住房按規(guī)定征收的個人所得稅，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征；四是首次明確提出加強預期管理。

　　對房地產(chǎn)市場的整體效應:

　　新政力度雖大，但對抑制一線城市核心區(qū)的二手房價格，以及增加這些區(qū)域的新房供應的實際意義有限；

　　投資性需求將逐步淡出房地產(chǎn)市場，改善型和首次置業(yè)型的需求將成為房地產(chǎn)需求的主流

　　房地產(chǎn)銷售領域的去金融化進程將進一步加速，購房自籌資金比例將持續(xù)上升。

　　"國五條"及其細則對新蘆淞集團產(chǎn)生的潛在影響

　　就目前情況來看，"國五條"及其實施細則對新蘆淞集團的影響主要體現(xiàn)在土地供應規(guī)模、土地交易價格、房地產(chǎn)開發(fā)領域：

　　土地供應規(guī)模：從此次"國五條"的相關規(guī)定可以看出，控制住房用地供應量仍是政府調(diào)控房價的主要手段。土地供應事關各地未來房源供應，會影響到未來房價的預期，因此備受關注。目前從國土部獲悉，一年一度的全國住房用地供應計劃正在加速制訂中，自新"國五條"公布后，這一計劃有望提前到4月中旬對外公布。國土部已要求各地國土部門必須于3月底前上報今年住宅用地供應計劃。由于集團目前的主營業(yè)務為土地的一、二級開發(fā)，因此其經(jīng)營規(guī)模和能力直接取決于用地指標的多少。從目前株洲市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀看來，未來幾年的土地供應應該不會對集團的業(yè)務發(fā)展形成利空影響。因為政府的供地計劃編制將會盯緊"異動城市"，用供地量多少的變化來抑制異常地價出現(xiàn)。而目前株洲市的房價水平尚不屬于"異動"的范圍。但我們還需進一步密切關注最終的本地土地供應指標的分配，并以此作為集團經(jīng)營發(fā)展最為重要的參考指標。

　　土地交易價格：商住土地的交易是既有形式下集團實現(xiàn)收支平衡、甚至贏利的最重要依托，其價格水平將直接影響到集團的長遠發(fā)展能力。此次"國五條"的頒布勢必會在一定程度上影響開發(fā)商的拿地熱情。要知道開發(fā)商拿地之前，對相應地塊會有一定的預期價格，即便土地競拍時價格偏高，也會通過后期的價格調(diào)整，獲得最佳的利潤。但在"國五條"的調(diào)控下，政府需要制定房地產(chǎn)控價目標，一旦規(guī)定了控價目標，就等于限制了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商在拿地的時候就會更加小心謹慎。這樣一來對土地市場的影響也就顯而易見了。但與此同時，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最為嚴重的瓶頸就是市場供需的不平衡，種種信息表明，我國房地產(chǎn)市場仍然是城市人口增量和房地產(chǎn)增量之間的矛盾。當房地產(chǎn)建設增量跟不上需求增量的步伐，房價上漲是不可避免的。而房地產(chǎn)增量必須以土地儲備增量為前提。當土地儲備進入新階段，土地供應得以大量增加時，房價漲勢才有可能趨緩。因此從我國房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展來看，商住土地資源將依據(jù)持續(xù)其稀缺性，換而言之，即相關土地的交易價格的走勢應該不會有想象中的那么悲觀。

　　房地產(chǎn)開發(fā)：在國家全力保障首置剛需客戶需求，抑制投機需求的大背景下，國家及地方政府勢必增加中小型普通商品住房及用地供應，加大中小型商品房的供應量。在住宅地產(chǎn)市場上，剛需產(chǎn)品將成為市場主力，大面積產(chǎn)品則將面臨生存壓力。與此同時，"國五條"的頒布也將在一定程度上影響投資者對投資方向的選擇以及房地產(chǎn)市場的格局調(diào)整。一方面，小面積、功能性、總價低、投資門檻低的房型將成為投資者熱捧的對象，另一方面，商業(yè)辦公以及如標準廠房之類的工業(yè)地產(chǎn)也有望成為另一類備受關注的投資渠道。以此推斷，集團正在著手運作的位于婦幼地塊的商住地產(chǎn)項目以及其他同類概念地產(chǎn)項目應該具有較好的市場前景，同時在工業(yè)地產(chǎn)方面，投資者的投資需求有望在近幾年內(nèi)逐步釋放，進而推高相關一、二級土地市場的交易價格。